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☝不動産の財産分与登記・住宅ローン変更・借換え登記
不動産の財産分与を伴う離婚手続きは、離婚届や離婚協議書の作成の兼ね合いや、銀行のローンも関係するときには、進め方・スケジュールが思いのほか難しくなる傾向にあります。
住宅ローン（抵当権設定登記）が残っているかどうか、保証人になっていないかどうかや、離婚協議で住宅ローンをどのように扱うか、金融機関との打ち合わせやスケジュール管理など、わかりにくいことが多いですね。
このページをご覧いただくことで、離婚のときの不動産と住宅ローンの不安を解消し適切に登記手続きが進められるようにしていますので最後まで是非ご覧下さい。
●住宅ローンの有無と注意点
●財産分与登記（離婚登記）
●住宅ローン登記（抵当権登記）
住宅ローンがない場合
住宅ローンがなく、不動産に住宅ローンなどの担保（抵当権）が付いていない場合は、離婚・財産分与に伴う所有権移転与登記のみで足ります。
ただし、協議離婚の場合は、あくまで両者の協力のもと法務局へ登記申請する必要があるため、離婚協議と同時並行で、財産分与による名義変更登記登記のための捺印書類（司法書士がサポート）も準備し、離婚届+離婚協議書+財産分与の登記捺印書類のすべてを同じタイミングで整えて相手方に捺印をもらうことが通例でベストの方法です。
なぜなら、離婚届や離婚協議書だけ交わせたとしても、万一相手方が不誠実で、登記のための捺印書類に捺印をしてくれないようなことがあると、法律的には権利が確保できたとしても、実質的に名義変更が進められないことになってしまいます。
相手の協力が得られない限り、裁判所を通して調停や判決による手続きを経て、ようやく名義変更ができることとなりますので、すべて同時並行で整えていくことが最善というわけです。
住宅ローンを返済（完済）し抵当権抹消登記をするケース
離婚時の清算として、自宅不動産の住宅ローンのすべて（又は一部）を完済し、住宅ローンの負担のない自宅不動産を財産分与により取得するケースがあります。
この場合、住宅ローン窓口の金融機関との各種調整が必要となりますが、どのようなタイミングで金融機関と連絡をとり、どのようなスケジュールで、住宅ローンの返済や、住宅ローンの抹消登記を進めていくのか、不慣れでわかりにくいことが多いですね。
結論は、住宅ローンの残高を、これまでと同じ支払口座に入金してすべて返済してしまえばいいわけですが、金融機関としては、完済する予定日を確定させて、完済すべき日にち時点での正確な利息計算分も計上した正確な完済額をまずは確定させます。そして、完済日に全額返済終了→金融機関に訪問し完済関連の打合せ→住宅ローン抹消登記の書類を銀行が準備→後日当事者へ提出される（郵送が多い）
のような順序での流れとなり（各金融機関ごとに多少の誤差はありますが）ある程度の労力が必要になります。（離婚あんしんサロン名古屋でのサポートが可能です☝）
また、少し問題になりやすいケースとして、夫側が主たる債務者である住宅ローンの場合、妻側が財産分与により所有者を取得し所有者になったものの、返済先の金融機関との返済や完済に関する各種書類の受け渡しなどは、主債務者である夫が呼ばれることとなるため、夫の理解・協力が得られないと、銀行との打合せが進んでいかないというリスクがあります。
相手方の非協力要素により、手続きが進まなくなることを防止するため、離婚協議書の条項に「金融機関への必要協力事項に誠実かつ迅速に対応すること」を盛り込み確認しておくことや、住宅ローン窓口金融機関へ１回は足を運ぶ必要性が高いことを相手に伝えておくことが重要といえるでしょう。
住宅ローンの債務者を変更する、または借り換えるケース
離婚時の清算として、自宅不動産を財産分与により取得するとともに、取得した側で住宅ローンを負担・返済していくようなケースでは多くの手間と注意事項があります☝
☝例えば
【妻】が財産分与により自宅不動産を取得し、その住宅ローンについても【妻】が負担していくようなケースが実務上多いですが、手間や注意点が多くありますので確認していきましょう。☝
● 妻側に『 資力要件 』があるかどうかが重要になります。
離婚時に正社員レベルの安定収入がある【妻】のケースは【夫】に代わって住宅ローンの債務者になることがスムーズにできます（債務者の変更、または新たな住宅ローンを組んで、既存の住宅ローンを返済してしまう方法 ＝ 住宅ローンの借り換えといいます）ので問題は生じにくいですが
専業主婦の方、パート収入の方、キャリアから離れて久しい方などは、住宅ローンの主債務者となるための「資力要件」が満たされず、銀行の審査が通らないことがほとんどです。
よって、自宅の財産分与により妻の所有名義にはできたものの、住宅ローンの債務者・返済者に【妻】がなることができず債務者はそのまま夫のままであるため、【妻】としては離婚後に自宅で生活していく中で、いつ何どき、住宅ローンが滞納し、自宅不動産が強制執行（強制退去）されるのではないかという不安に付き纏われるリスクが残ってしまいます。
● 金融機関に内緒で所有者名義を妻に変更することはリスクがあります。
通例、住宅ローンの契約書には、「所有者が変更する場合は、事前に金融機関の書面による承諾をえなければならない。」とうたわれていることがほとんどです。財産分与により【妻】が所有権名義を取得したいけれど【妻】に資力要件がないため、どうしたらよいのだろう・・・というケースは実はかなり多くあります。
実質的には、金融機関は、住宅ローンが予定通り返済されている限りは特に問題は生じないのですが、住宅ローンが遅滞している又は遅滞するリスクがあるとなると対応が異なってきます。最悪の場合、契約条項を無視して勝手に夫から妻側へ財産分与による所有権移転登記をしたことを理由として、「期限の利益の喪失」条項に基づきすべての住宅ローン残高を一括で返済せよとの請求をしてくることも理論上は有りうるわけです。
ただし、実務の現場では、金融機関側も返済がある限りは問題視しないこともあるようです。また、名義を移す当事者の自己責任で、財産分与による名義変更登記登記を行っているケースも多くあるようです。
ただし、あくまで原則ルールは、住宅ローン契約条項に従う必要がありますので、財産分与登記を進めるかどうかは慎重に判断していかなければなりません。（公正証書により離婚協議書を作成する場合も、公証人より同様の注意喚起がなされることが通例です。）
● 債務者変更・住宅ローン借換え時はタイミングやスケジュール設定が難しい。
例えば【妻】が、不動産所有名義を取得し住宅ローンの負担・返済もしていく場合は、金融機関との各種打合せが多く、また、どの「タイミング」で金融機関に連絡を入れ、どのような「手続き」をどのような「スケジュール」で進めていくのか、難しいことだらけです。
既存の住宅ローン（取扱金融機関）はそのままで、その債務者を【夫】から【妻】に変更する場合は、金融機関窓口が１つのため比較的手続上はスムーズです。※ただし、担保力の低下を理由に、人的保証（保証人）を追加で求められるようなケースもあり、高齢の親・親族にお願いしなければならないなど、ひとえにスムーズとも言い切れません。
また、新たな債務者となる【妻】が安定収入などの資力要件を満たしている限りは出来る可能性が高いですが、そうでない場合は、債務者変更してくれる金融機関は少ないと考えておきましょう☝
一方、妻側で新たな住宅ローンを組んで融資を受け、既存の住宅ローンはその融資によりすべて返済してしまうようなケース（住宅ローンの借り換え）は、金融機関窓口が２つ（新たな融資金融機関と既存の返済を済ませてしまう金融機関）となり、どのタイミングでどのように各金融機関と話を進めていけばよいかわかりにくいですね。
さらに、金融機関手続き以外にも、離婚協議に向けた話し合いを相手としながら、かつ、離婚届や離婚協議書の準備を整えながらの作業となるため、相当の労力・心労も覚悟しなければなりません。
上記のような住宅ローン・金融機関に関連する整理・スケジュール設定・各種サポートは、離婚あんしんサロン名古屋にお任せ下さい！
所有者(名義人)とローンの債務者(返済者)が異なる場合はご用心。
離婚時の清算（財産分与）として、妻側で自宅不動産を財産分与により取得はできたものの、住宅ローンの負担については、継続して、元夫が負担・返済していくようなケースは注意が必要です。
成立した離婚協議書には、「住宅ローンの負担は、すべて夫側が負う」記載がされ、法律的には解決が図れたとしても、実際には、離婚後の中長期的な年数の経過とともに、元夫との連絡もない（または、ごくわずかな連絡事項のみ）状態で、元夫が数十年先最後まで責任をもって、自分が住んでもいない住宅のための住宅ローンを滞りなく負担してくれるかどうか保証がありません。
家族や子供の地域コミュニティの問題、せっかく出来た友達を変えて転校させることは、どのご家庭も消極となり、それは当たり前のことです。一見、自宅不動産を妻と子供が確保できたように見えても、中期的な不安が付きまとうことになってしまいます。
元夫の気持ち・生活状況の変化に伴い（例えば、再婚や、仕事のリストラなど）住宅ローンの支払いが遅滞した場合、自宅不動産は、強制競売などのリスクにさらされ、家族全員が自宅から強制退去させられるということにもなりかねません。
☝やむを得ず、そうなる場合でも
財産分与名義取得者（妻側）と住宅ローン負担者（夫側）が異なるケースが必ずしもダメ・禁止というわけではありませんが、そうなる場合でも、出来る限りリスクを軽減できるように離婚手続きを工夫して進めていきましょう。
具体的な方策としては
① 公正証書により離婚協議書を作成し、金銭給付の支払いにつき「強制執行認諾条項」を入れておく。払いがなくなれば、預貯金や給料をすぐに差押え出来るようにしておくこと（事前抑止効果として期待できます。）
② 離婚時は相手の顔も見たくないかもしれませんが、中長期的には、元夫の資力が満たされており（仕事が順調など）、元夫が、住宅ローンの負担は「自分の責務」という自覚を持ち続けてもらうことが、妻側・子供としても結果として最良なわけですので、あえて定期的に連絡・コミュニケーションを図るようにしたり、子供との面会交流・面会交流を気持ちよく設定してあげること
などが挙げられます。
その離婚後の冷静な行動が、結果的に、夫側が住宅ローンや養育費などを支払う気持ちにさせ、それらの支払い可能性を高めることに繋がるという考え方が出来るわけです☝
実際には、自宅不動産の所有者（名義人）とその住宅ローンの負担者が異なるケースは多く、前記のような潜在的問題を抱えながら、日々生活されている母子家庭の方も多く存在しているという実情があるようです。
どのような離婚状況においても、そのダメージを最小限に留めることのできるノウハウが大切☝離婚あんしんサロン名古屋のノウハウを上手にご活用下さい☝
離婚時の財産分与に伴う所有権移転登記・持分全部移転登記についての具体的手続き・ご用意いただくもの・料金費用などをわかりやすく解説いたします☝
料金もリーズナブルです☝
離婚に伴う登記手続きは是非、離婚あんしんサロン名古屋にお任せ下さい。
□１ 相手方配偶者の理解・了承は得られてますか？
離婚は感情論となるケースも多く、いざ合意できているものと思ってもいざ具体的なふたを開けてみると、相手方配偶者が十分に理解していなかったり、不誠実に協力をしないというケースが一部見受けられます。
また、こちら側の都合で、相手はＯＫだと思いたい、思いがちになる傾向もありますので、登記のご依頼前に今一度、相手方配偶者の100％完全なる了承が得られているかどうか再確認をお願いします。
□２ 両名様の本人確認・意思確認が必要となります。
登記手続きを司法書士にご依頼いただく場合、両名様の本人確認・意思確認が必ず必要となります。（法定強制ルールです。）原則「面談」が必要となりますが、合理的な理由がある場合は、お電話・郵送による対応も可能ですにで、お気軽に状況に即してご相談下さい☝
□３まずは、両名様ともに（ご一緒または別々でも可）ご来所いただけるかどうか、ご来所が難しい方がいるかどうかのご確認をお願いいたします。
用意するもの・必要なものは以下のものです。
□４【夫】実印、住民票、印鑑証明書（３ヶ月以内）
□５【妻】実印、住民票、印鑑証明書（３ヶ月以内）戸籍謄本
□６ 対象不動産の固定資産（土地・家屋）税課税明細書（最新年度）
□７ 対象不動産の登記済権利証（または登記識別情報）
□８ 両名様の本人確認資料（運転免許証・写真付マイナンバーカード等）
例外的に必要となるもの・こと
□９ 義務者（財産分与する側）の方の登記簿謄本に記載されているご取得当時の住所の記載が、現在の住民票登録上の住所と異なるときは「従前住所地の記載のある」住民票または戸籍の附票（登記簿記載の住所から現在の住所まですべて記載があるもの）
□10 ７の対象不動産の登記済権利証（または登記識別情報）が紛失等によりないときは、それに代わる「本人確認情報」を司法書士が作成いたします。そのときは、義務者（財産分与する側）の本人確認は必ず「面談」により必要となりますので、ご協力をお願いいたします。
□11 ６の課税明細書がないときは、司法書士が「評価証明書」を代行取得いたします。
□12 離婚がまだ成立していない方で、離婚協議書の署名捺印や離婚届を実行するタイミングに合わせて、登記のご用意の打合せやスケジューリングが必要なときは、何なりとご相談下さい。
□13 従前から夫婦共有で名義をもってきたきで、過去に自宅を取得した当時の「権利者＝財産分与を受ける方」の登記簿上の住所や氏名が、今回の財産分与登記によって申請していく住所や氏名と異なるときは、昔の住所や氏名の変更登記も追加で行っておくと、将来仮に売却するときや、長い先に相続が生じたときなどは将来の手続きが楽に済みますのでオススメです。
□14 その他諸条件により手間や費用がある程度変動することがあります。詳細は初回は安心の無料相談サポートを是非ご利用下さい。
同じ銀行で債務者の変更（抵当権変更登記）を行うときの具体的なご案内です。
新たな銀行で借入した融資金で既存の債務を完済する借換え手続きのご案内です。
□１ 金融機関との打合せ・進捗状況はいかがでしょう
離婚に伴い、住宅ローンが関わる場合は注意が必要です。
また、金融機関へ連絡を入れるタイミングや、金融機関とのやりとりのスケジューリングは分かりにくいことばかり。また、銀行担当者の経験の有無に応じてムラが生じるケースもまだまだあるため、銀行との打合せを行いながら、相手と離婚の条件調整も並行していくことは、思いのほか難しく心労がたたるものです。
離婚あんしんサロン名古屋は、ご相談者様の金融機関との進捗段階に応じて（ゼロからでもご案内可能です）銀行関係の手続きや登記についても適切に「わかりやすく」サポートいたします☝
勿論、住宅ローン登記（抵当権変更登記や抵当権設定登記・抵当権抹消登記）に関連する銀行との段取り調整についても、早い段階からの代行が可能ですので必要に応じてご利用下さい☝
また、相手方配偶者の協力が基本的には得られている前提でないと、今後の手続きにいろいろな問題・リスクが生じますのでご注意下さい。
□２ 両名様の本人確認・意思確認が必要です。
登記のご依頼時に、両名様の本人確認・意思確認が必要となります。原則「面談確認」が必要となりますが、相当の理由がある場合は、お電話・郵送による対応も可能ですのでお気軽にお問合せ・ご確認下さい。
まずは、両名様ともに（ご一緒または別々でも可）ご来所いただけるかどうかのご確認と、金融機関との手続き場面で、相手方配偶者が金融機関に出向く必要があるかどうかなどを含め各種確認をご一緒に進めて行きましょう。
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