ご相談者様からよくご質問のある論点ですが、今日は、その手続き面での違いや、特に大切な税金面での違いを整理してみましょう。

 

愛知・名古屋の離婚あんしんサロンより、生前贈与がよいのか、それとも財産分与がよいのかの現場における詳細情報をお届けいたします。ご相談者様にあった方法はどちらか検討してみましょう。

なお、大きくは以下の３パターンが多いと言えますので、あなたに該当するパターンを確認してみましょう。☝

 

　単純に、離婚を近々するので、相手名義の不動産を自分名義に変更したいケース

 

　離婚は諸事情ですぐではないが、いずれ来るであろう離婚に備えて、住まいである不動産について、今のうちに出来ることをしておきたいケース

 

　離婚をすることは間違いないが、不動産の財産分与以外にも交渉・調整要素が多く離婚協議成立までに時間がかかる可能性があるので、相手配偶者に不動産が勝手に売却されるリスクをなくしておきたいケース

 

 

☝　単純に、離婚に向けて相手方配偶者から名義を自分に変更したい場合

この場合は、結論からもうしあげますと「財産分与」を原因として名義変更登記（財産分与登記）を行うのが最善です。

１番大きな理由は、税金面でのメリット

離婚前に行う「生前贈与」登記に比べ、離婚に伴う「財産分与」登記のほうが、何かと負担の少ない形になっていることがあげられます。

 

贈与税（国税）について

 

離婚前の婚姻期間中に「生前贈与」により名義変更を行うと、原則、不動産の贈与税評価額（通常は土地は「路線価評価」、建物は「固定資産税評価」が一般的です。）に対して贈与税が課税されます。

税率は贈与税の計算と税率（国税庁）によりますが、2000万円の路線価評価額である土地をすべて相手方配偶者に贈与した場合、695万円の贈与税を納めなければならない計算となるのです。（2022.9時点）

高くてもったいない気がしますね。離婚に伴う財産分与（登記）であれば、贈与税が課税されることはありません。メリットが大きいのです。

 

ただし、婚姻期間が通算20年以上となる夫婦間においては、居住用不動産や居住用不動産取得のための資金の贈与については、2000万円までは贈与税がかからない制度があるため（夫婦間で居住用不動産を贈与した場合の配偶者控除※国税庁）通算20年以上のベテランご夫婦は、生前贈与も検討の余地はあるといえます。☝

ただし、申告期限までに贈与税申告（配偶者控除の特例を利用）が必要なことは言うまでもありません。

　

なお、忘れてはいけない論点といたしまして、離婚に伴う「財産分与」により名義変更登記を行った場合は、贈与税は課税されないためメリットは大きいですが、一方、離婚をして財産を相手に渡した側に所得税（譲渡所得）が課税されるルールとなっていますので注意が必要です。（詳細は国税庁※離婚をして土地・建物などを渡したとき）

一般的な感覚からしますと、えっ？相手に財産分与で渡したのに、どうして自分に所得税がかかるの？と感じるのは私だけではないと思いますが、

夫婦共有財産の清算的意味合いのある不動産の財産分与については、相手に不動産を渡すことにより、不動産を引き渡さなければならないという負担を免れたという恩恵（不動産の時価評価）の所得を得たととらえて、それに対して譲渡所得税が課税されるという考え方のようです。

なお、こちらも原則、渡した側において、譲渡所得税の申告が必要となりますが、（あまり大きな声では言えませんが）離婚現場の実務においては、そんなこと知らなかった。知っていたが申告はしなかった。などの声を定期的に耳にします。

理由は、上記の譲渡所得税の申告が、そもそも申告をしても、よほど取得当時の価値よりも相当に上がっているというようなほんの一部のケースを除いて、譲渡益がまずは出ないため「申告はすれど納税額はゼロ」であるケースがほとんどであるため、申告しなくても、あとで言われたら申告すればいいや、どうぜゼロだから、くらいに考えているのだろうと想定できること、

その他、マイホームを売った時の特例（国税庁）を適用することができるため、この特例を利用することにより、3000万円までの控除がきくため、財産分与に伴い相手に渡した不動産の評価が3000万円を超えていなければ、結果として、納税額は同様に０となり、申告しなくても、後で言われたら申告すればいいや、くらいに考え、申告をしないという情報に繋がっているのだと思います。

ただし、何度も申し上げますが、原則、譲渡所得税の申告が必要であることは、離婚の専門家としてお伝えしておきます。☝

 

不動産取得税（県税）について

 

離婚前の婚姻期間中に不動産の「生前贈与」を行うと、その名のとおり、不動産を取得した方に対して不動産取得税（県税）が課税されます。

本来は、管轄の県税事務所に、不動産の取得から60日以内に申告をしなければなりません。（不動産取得税について※愛知県）ただし、申告をしていなくても、忘れた頃に納付書が取得者の自宅へ送られてくることが通例化しているようです。

一方、離婚による「財産分与」で名義変更を行った場合は、不動産取得税が非課税となっているため、メリットが大きいのです。

 

まとめ

税務面を考えた場合、離婚に伴う「財産分与」を原因として、名義変更登記を行うことが最善であることが、最もメリットが大きいことはいうまでもありません。

離婚に伴う不動産の移転については、経済的にそれまでは家族一体で効率的であった状態が、離婚により非効率的となり、経済的にもゆとりはなくなる傾向がほとんどですから、ある程度、税務的にも恩恵を設定してくれているということなのでしょう。

 

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☝　離婚は諸事情ですぐではないが、いずれ来るであろう離婚に備えて、住まいである不動産について、今のうちに出来ることをしておきたいケース

 

この場合、結論から申し上げますと、離婚により籍を外さない状況で当面はいくこととなるため、離婚による「財産分与」を原因とする名義変更（財産分与登記）はすぐには行えませんので、「生前贈与」を検討することとなります。

ただし、離婚前の籍が入っている状態で「生前贈与」を行うと、前記同様ですが、大きな額の贈与税が課税されるため、もらえることはもらえるが、どんでもいない税金負担が増えるため、あまりメリットがあるとは言い切れません。

税率は贈与税の計算と税率（※国税庁）でご確認いただけますが、2000万円の土地（路線価評価）を相手方配偶者より贈与でもらいうけた場合、695万円の贈与税を納めなければならないという計算となります。（2022.9時点）

離婚に伴う財産分与による名義変更（登記）であれば、贈与税が課税されないところ、生前贈与を行うと税金負担がかなりなものになってしまいます。そこまで大きな額を納めるくらいなら、その分を生活費や養育費に充てたいところですよね。メリットは小さいでしょう。

 

ただし、生前贈与がすべてにおいてダメであるかといえば、そうでもありません。

熟年夫婦に該当される方に限り、スマートに検討できる生前贈与があります。

それは、婚姻期間が通算20年以上(途中で離婚し、さらに復縁したような場合も通算できる）となる夫婦間では、居住用不動産や居住用不動産取得のための金銭の贈与については、2000万円（不動産土地は路線価評価、建物は固定資産税評価が原則）までは贈与税がかからない制度があるため（居住用不動産を贈与した場合の配偶者控除の特例※国税庁）通算20年以上のベテランご夫婦は、生前贈与も検討の余地が十分にあるといえます。☝

例えば、夫には離婚の気持ちをまだ伝えてないが（意外と夫も鈍感で気付いていないことも多い）子供がまだまだ自活してい、あるいは次のステージに向けた仕事・経済環境・生活保障体制が整っていないため、忍耐強く生活してきたが、先立つ住まいを確保しておきたい場合に、生前贈与を上手に提案して、名義を取得しておくという方法もあるかもしれないですね。

この場合、申告期限までに贈与税申告（配偶者控除の特例を利用）をすることが必要ですので注意致しましょう。せっかくもらいうけたのに、贈与税申告（配偶者控除の特例）をわすれてしまうと、後日多大な贈与税＋大きな延滞金の徴収を受けることとなるため、泣きっ面に蜂となってしまいます。

 

また、まったく違う方法となりますが、夫婦間で不動産に関する売買契約を結び、買主側が名義を取得すると共に、その売買代金の相手に対する支払方法を、毎月１０万円（または毎年１１０万円）と設定しておく方法もあります。

この場合、買主側の売買代金の原資をどこから調達するかの問題が生じますが、例えば、毎年110万円までは贈与税がかからない方法(暦年課税※国税庁）があるため、仕事・お金役の配偶者から毎月10万円程度以内（または毎年110万円以内）の暦年贈与を行い、その資金を売買代金の支払いに充てる方法も考えられます。

ただし、いざ離婚というときの不動産の財産分与の計算が複雑になる可能性もあるため、詳細は専門家(弁護士、司法書士、税理士など）に確認されることをおすすめいたします。

 

さらにレアな方法となりますが、夫婦間で一方配偶者が、相手配偶者に長きに渡りお金を貸してきた、あるいは、本来は相手配偶者が支払うべき債務を長きに渡り立て替えてきたようなケースにおいては、「代物弁済」という原因で、借りがある側配偶者の不動産名義を、貸しがある側配偶者の名義へ変更することが可能です。

いわゆる、借りがある側が、本来であれば貸しがある側に、金銭で返済しなければならない場合に、金銭で返済するかわりに、不動産で返済するようなイメージとなります。

ただし、課税関係が複雑になりやすいことや、先ほど同様に、いざ離婚となったときの財産分与の計算が、より複雑になるやすいというデメリットもあるため、詳細は離婚の専門家へ確認いたしましょう。

　

まとめ

離婚は諸事情ですぐではないが、いずれ来るであろう離婚に備えて、住まいである不動産について、今のうちに出来ることをしておきたいケースにおいては、熟年ベテラン夫婦（婚姻期間が通算20年以上）の間で行える「生前贈与(配偶者控除の特例）」が定石、通例であるため、これに該当されるご夫婦は、十分に検討に値する方法であると言えるでしょう。

それ以外の「売買」や「代物弁済」は、通例・定石といえるレベルまできていないため、専門家と綿密に確認しながら進めて行く必要があるでしょう。

 

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☝離婚をすることは間違いないが、不動産の財産分与以外にも交渉・調整要素が多く離婚協議成立までに時間がかかる可能性があるので、相手配偶者に不動産が勝手に売却されてしまうリスクをなくしておきたいケース

 

結論から申し上げますと、相手配偶者が100％名義をもっている場合、第三者に売却しようと思えば手続き上は出来てしまうため、不動産の一部を名義変更し、不動産を共有状態（共有名義）としておくと安心でしょう。

理由は、不動産を勝手に売却されたくない側の配偶者が、その不動産の一部を持っていれば、いざ、売却しようとしている側配偶者が売却に動いても、不動産全体を売却できないため、※通常の不動産流通市場では、買い手がつかず売却はできないこととなります。

ただし※「通常の」不動産流通市場と付け加えた理由は、「通常」ではない「グレー」な「非正規の」流通市場というものも存在しているため、注意いたしましょう。

ここでいう「非正規の」流通市場とは、不動産ブローカーと呼ばれるような不動産業者が、通常の流通価格に比べて相当に安い金額で、売却したい配偶者の持分だけを買い取るようなケースがあげられます。売却したい配偶者は、目先のお金が欲しいため、ブローカー業者に安値で売却を行ってしまった後、持分を買い取った業者は、あの手この手で売却をしたくない配偶者にもアプローチをしつこく行い、最終的に何らかの落とし所（例えば、ブローカーが買い取る、または売却したくない配偶者側で買い取る）で利益をあげるという商い方式です。

 

☝　それでは、どれくらいの持分を共有していくと最善なのでしょう？

私が司法書士という国家資格者の立場で、これまでの経験則、統計則から申し上げますと、10分の１～20分の１程度の名義を取得しておくだけでも、※通常の流通市場においては、売却を阻止できる効果があるため、実務上も、相手配偶者から「生前贈与」を原因として、10分の１～20分の１程度の持分を名義変更することが定石・通例でベターだと判断いたします。

なぜ、このような持分の名義変更事例が多いのかは、費用対効果の側面が大きく影響していると言えるでしょう。

例えば、2000万円の評価の不動産の20分の１の持分を贈与で取得したとすると、単純計算で、2000÷20＝100万円　で100万円の贈与を受けたこととなるため、前記のとおりの暦年贈与（１年間に110万円まで贈与を受けることは、申告も納税も不要）を活用し、登記手続きに関する諸費用以外は（贈与税申告や納税も）不要となり、最もコスパの良い選択肢の１つと言えるでしょう。

また、2000万円の評価の不動産の10分の１の持分を贈与で取得する場合には、単純計算で、2000万円÷10＝200万円　で200万円の贈与を受けたこととなるので、贈与税申告は原則必要となりますが、その税額は９万円（2022.9時点）となり、とてつもなく大きな税負担になるということは上手く回避できる方法だといえます。

 

ただし、「非正規」の不動産流通市場においても、売却がされないようにしておきたい！という方もいらっしゃいますが、100％売却を防止するためには、相手方配偶者の名義を、こちら側の100％名義にしておくしか方法はありません。ほんの一部でも相手が持分を持っており、安値でもいいから不動産ブローカーに売却してしまおうと動けば、なかなか防止出来ないという側面もあります。

また、確かに、共有できる持分割合を増やせば増やすほど（例えば３分の１、あるいは、２分の１持分を取得するなど）相手方配偶者が勝手に自分の持分だけ売却しようとしても、買い手はつきにくく、不動産ブローカーも手を出しにくくなる側面はあると思いますが、たとえ２分の１を「生前贈与」により取得したとしても、100％不動産ブローカーが持分を買い取らない保証はどこにもありません。

 

まとめ

相手方配偶者が、正式に離婚が成立するまでの間に、不動産を勝手に売却してしまうのではないか、またその売却代金を浪費・隠匿してしまうのではないか、という不安はとても理解できます。

一方、多大な贈与税を納めてまで、多くの持分を取得しておく必要性は低いと思います。（理由は前記のとおり、どれだけ取得持分を増やしても、不動産ブローカーなどの非正規取引を100％防止できる保証はどこにもなく、費用対効果が非常にわるくなるため。）

よって、最適なバランスとしては、多大な贈与税の負担がかからず、かつ、通常の市場では買い手がつかない程度の一部の持分（10分の１から20分の１程度が多い）を贈与によって取得しておく程度で、相手方配偶者が、安易に売却してしまおうというリスクは、かなり減らすことができることとなります。また、この程度の贈与が、実務上の定石・通例と言えるでしょう。

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