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財産分与登記     住宅ローン

離婚に伴う不動産や住宅ローン(抵当権変更・設定・抹消)登記について

不動産と住宅ローン(財産分与登記)

不動産の財産分与を伴う離婚手続きに注意いたしましょう。住宅ローン(抵当権設定登記)が残っているかどうかや、離婚時に住宅ローンをどのように扱うか、また、金融機関との打ち合わせやスケジュールなど、わかりにくいことが多くございます。

当センターとご一緒に離婚時の不動産と住宅ローンを整理し、適切に登記手続きを進めていきましょう。なお、離婚に伴う清算として自宅不動産を売却換価するケースにも対応可能です。

 

財産分与登記(所有権移転)のみなのでスムーズ

住宅ローンがない場合

          財産分与登記のみなのでスムーズです。  

住宅ローンがなく、不動産に住宅ローンなどの担保(抵当権)が付いていない場合は、離婚・財産分与に伴う財産分与登記(所有権移転)のみで足りることとなります。

ただし、協議離婚の場合は、あくまで両者協力のもと、法務局へ財産分与を原因とする名義変更登記を申請する必要がありますので、離婚協議と並行して、財産分与登記のための捺印書類(司法書士がサポート)も準備し、離婚届+離婚協議書+財産分与登記捺印書類のすべてを同じタイミングで整え、相手方に捺印をもらうことが通例です。

何故なら、離婚届や離婚協議書だけ交わせたとしても、万一相手方が不誠実で、登記のための捺印書類に別途捺印をしてくれないようなことがあると、法律的には権利が確保できたとしても、実質的に名義変更が進められないことになってしまいます。相手の協力がなければ、裁判所を通して調停や判決による手続きを経て、ようやく名義変更ができることとなります。

財産分与登記・住宅ローン登記の詳細はこちら

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所有権移転と共に住宅ローンを返済するケース

 住宅ローンを返済し抵当権抹消登記をするケース

        財産分与登記(所有権移転)と共に住宅ローンをすべて返済し、確実な住宅取得を実現

離婚時の清算として、自宅不動産の住宅ローンのすべて(又は一部)を返済し、住宅ローンの負担のない自宅不動産を財産分与により取得するケースがあります。

この場合、住宅ローン窓口の金融機関との各種調整が必要となりますが、どのようなタイミングで金融機関と連絡をとり、どのようなスケジュールで、住宅ローンの返済や、住宅ローンの抹消登記を進めていくのか、不慣れなことが多いと思われます。

結論的には、住宅ローンの残高を、これまでと同じ支払口座にすべて返済してしまえばいいわけですが、金融機関としては、返済終了→契約当事者と金融機関で打合せ→住宅ローン抹消登記の書類準備と当事者への提出 のような順序となり、各金融機関ごとで、多少の誤差もありますので、ある程度の労力は必要になるとお考えください。(当センターでそのあたりのサポートも可能です。)

また、問題になりやすいケースとして、夫側が主たる債務者である住宅ローンの場合、妻側が財産分与により所有者名義を取得したものの、返済先の金融機関との返済や弁済済み各種書類の受け渡しなどで、主債務者である夫側が呼ばれるケースで、その夫の協力が得られないため、少しすったもんだするケースもあります。

相手方の非協力要素により、手続きが進まなくなることを防止するため、離婚協議書の条項に、金融機関への必要協力事項に誠実かつ迅速に対応することを盛り込み確認しておくとともに、事前の話し合いの中で、住宅ローン窓口金融機関への協力事項があり、金融機関へ1回足を運ぶ必要性が高いことを事前に伝えておくことが重要といえるでしょう。

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所有権移転と共に住宅ローンを変更・借り換える

 住宅ローンの債務者を変更する。または住宅ローンを
 借り換えるケース

       住宅ローンの債務者を変更または住宅ローンを借り換えるケースは注意が必要です。

離婚時の清算として、自宅不動産を財産分与により取得するとともに、取得した側で住宅ローンを負担・返済していくようなケースでは多くの問題が生じます。

例えば、妻側が財産分与により自宅不動産を取得し、その住宅ローンについても妻側で負担していくようなケースについては注意が必要です。

まずは妻側に「資力要件」があるかどうかが重要になります。

離婚時に正社員レベルの安定収入がある方は、夫に代わって住宅ローンの債務者になることができるケースが多く(債務者の変更、又は新たな住宅ローンを組んで既存の住宅ローンを返済してしまう方法 → 住宅ローンの「借り換え」といいます。)問題が生じにくいといえます。

一方、専業主婦の方や、パート収入の方、キャリアから離れて久しい方などは、住宅ローンの主債務者となるための「資力要件」が満たされず、銀行の審査が通らないことがほとんどです。よって、財産分与により所有権・名義は取得できたものの、住宅ローンの債務者・返済者が相手側のままであるため、離婚後の自宅生活において、いつ何どき、住宅ローンが滞納し、自宅不動産が強制執行(強制退去)されるのではないかという不安に付き纏われることとなります。

 金融機関に内緒で所有者名義を妻に変更することはリスクがあります。

通例、住宅ローンの契約書には、「所有者が変更する場合は、事前に金融機関の書面による承諾をえなければならない。」とうたわれていることが多くございます。財産分与により妻側が所有権名義を取得したいけれど、妻側に資力要件がないため、どうしたらよいのだろう・・・というケースは実は一番多いケースです。

実質的には、金融機関というのは、住宅ローンが返済されている限りにおいては、特に問題は生じないのですが、住宅ローンが遅滞している又は遅滞するリスクがあるとなると対応が異なってきます。最悪の場合、契約条項を無視して勝手に夫から妻側へ所有者名義を変更(財産分与登記)したことを理由として、「期限の利益の喪失」に基づき、すべての住宅ローン残高を一括で返済せよとの請求をしてくることも理論上は有りうるわけです。

ただし、実務の現場においては、金融機関側も、返済がある限りは問題視しないこともあるようで、また、名義を移す当事者の自己責任で、財産分与登記を行っているケースも多くあるようです。ただし、あくまで原則ルールは、住宅ローン契約条項に従う必要がありますので、財産分与登記を進めるかどうかは慎重に判断していかなければなりません。(公正証書により離婚協議書を作成する場合も、公証人より同様の注意喚起がなされることが通例です。)

 債務者変更・住宅ローン借り換え時は、タイミングやスケジュール設定が難しい。

例えば妻側が、不動産所有権・名義を取得し、住宅ローンの負担・返済もしていく場合は、金融機関との各種打合せが多く、また、どの「タイミング」で金融期間に連絡を入れ、どのような「手続き」をどのような「スケジュール」で進めていくのか、難しいことだらけです。

既存の住宅ローン(取扱金融機関)はそのままで、そのの債務者を、夫側から妻側に変更する場合は、金融機関窓口が1つのため、比較的スムーズです。※ただし、担保力の低下を理由に、人的保証(保証人)を追加で求められるようなケースもあり、高齢の親・親族にお願いしなければならないケースもあり、ひとえにスムーズとも言い切れません。

一方、妻側で新たな住宅ローンを組んで融資を受け、既存の住宅ローンはその融資によりすべて返済してしまうようなケースは、金融機関窓口が2つ(新たな融資金融機関と既存の返済を済ませてしまう金融機関)となり、どのタイミングでどのように各金融機関と話を進めていけばよいかが問題になります。さらに、金融機関手続き以外にも、離婚協議に向けた話し合いをしながら、かつ、離婚届や離婚協議書の準備を整えながらの作業となるため、相当の労力・心労も覚悟しなければなりません。

上記のような住宅ローンの関連するスケジュール設定・各種サポートも、離婚あんしんセンターにお任せいただけます。

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所有者(名義人)と住宅ローン債務者(返済者)が異なる

 所有者(名義人)と住宅ローンの債務者(返済者)が異なる場合はご注意下さい。

       財産分与登記は終えたものの住宅ローンの債務者はご主人のままの場合は大きなリスクを伴います。

離婚時の清算(財産分与)として、妻側で自宅不動産を財産分与により取得はできたものの、住宅ローンの負担については、継続して、元夫が負担・返済していくようなケースは注意が必要です。

成立した離婚協議書には、「住宅ローンの負担は、すべて夫側が負う」記載がされ、法律的には解決が図れたとしても、実際には、離婚後の中長期的な年数の経過とともに、元夫との連絡もない(またはごくわずかな連絡事項のみ)状態で、元夫が数十年先の最後まで責任をもって、自分が住んでもいない住宅のための住宅ローンを滞りなく負担してくるかどうかは保証がありません。

家族や子供の地域コミュニティの問題、せっかく出来た友達を変え、転向させることには、どのご家庭も消極で、またそれは当たり前のことです。一方、自宅不動産を妻と子供が確保できたように見えても、中期的な不安が付き纏うこととなります。

元夫の気持ち・生活状況の変化に伴い(例えば、再婚や、仕事のリストラなど)住宅ローンの支払いが遅滞した場合、自宅不動産は、強制競売などのリスクにさらされ、家族全員が自宅から強制退去させられるということにもなりかねません。

 やむを得ず、そうなる場合でも

財産分与名義取得者(妻側)と住宅ローン負担者(夫側)が異なるケースが必ずしもダメ・禁止というわけではありませんが、そうなる場合でも、出来る限りリスクを軽減できるように離婚手続きを工夫して進めていきましょう。具体的な工夫としては

公正証書により離婚協議書を作成し、金銭給付の支払いにつき「強制執行認諾条項」を入れておき、払いがなくなれば、預貯金や給料をすぎに差押え出来るようにしておくこと(事前抑止効果として期待できます。)くこと。

離婚時は相手の顔も見たくないかもしれませんが、中長期的には、元夫の資力が満たされており(仕事が順調など)、元夫が、住宅ローンの負担は「自分の責務」という自覚を持ち続けてもらうことが、妻側・子供としても結果として最良なわけですので、あえて定期的に連絡・コミュニケーションを図るようにしたり、子供との面会交流・面接交渉を気持ちよく設定してあげること。

などが挙げられますが、その離婚後の冷静な行動が、結果的に、夫側が住宅ローンや養育費などを支払う気持ちにさせ、それらの支払い可能性を高めることに繋がるという考え方も出来るわけです。

実際には、自宅不動産の所有者(名義人)とその住宅ローンの負担者が異なるケースは多く、前記のような問題を抱えながら、日々生活されている母子家庭の方も多く存在しているという事実があります。

どのような離婚状況においても、そのダメージを最小限に留めることのできるノウハウが専門家にはございます。当センターを上手にご活用下さい。

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不動産の財産分与(財産分与登記)

    住宅ローン登記(抵当権変更・借換)

      離婚時の不動産登記で住宅ローンがある場合はスケジューリングに注意いたしましょう。

離婚に伴う所有権移転登記と、住宅ローン登記の具体的手続き・ご用意いただくもの・料金費用についておまとめいたしました。

料金もリーズナブルな設定ですので、離婚に伴う登記手続きなら当センターをご利用下さい。

不動産の財産分与登記(所有権移転・名義変更登記)

ご確認・ご協力事項

相手方配偶者の理解・了承は得られていますか?

離婚は感情論となるケースが多く、いざ合意できているものと思っていても、ふたを開けてみると、相手方配偶者が十分に理解していなかったり、不誠実に協力をしないというケースが一部ございます。

登記のご依頼前に、相手方配偶者の完全なる了承が得られているかどうか再確認をお願いいたします。

両名様の本人確認・意思確認が必要となります。

登記手続きを司法書士にご依頼いただく場合、両名様の本人確認・意思確認が必要となります。(法定強制ルールです。)原則「面談確認」が必要となりますが、合理的な理由がある場合は、お電話・郵送(本人限定郵便)による対応も可能です。

まずは、両名様ともに(ご一緒または別々でも可)ご来所いただけるかどうか、ご来所が難しい方がいるかどうかのご確認をお願いいたします。

ご用意いただくもの 

夫 → 実印・住民票・印鑑証明書(3ヶ月以内)

 妻 → 実印・住民票・印鑑証明書(3ヶ月以内)・戸籍(謄本又は抄本)

 対象不動産の固定資産税課税明細書(評価額)

 対象不動産の登記済権利証(または登記識別情報)

 両名様 → 本人確認資料(運転免許証etc.)

※その他、諸条件によりご用意いただくもの等が変動する場合があります。詳細はお気軽に電話無料相談をご利用いただきお問い合わせ下さい。

料金・費用はこちら

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住宅ローンの登記(抵当権変更・抵当権借り換え)

ご確認・ご協力事項

金融機関との打合せ・進捗状況はいかがでしょう

離婚に伴い、住宅ローンが関わる場合は注意が必要です。また、金融機関へ連絡を入れるタイミングや、金融機関とのやりとりのスケジューリングは分かりにくいことばかりです。ご相談者様の金融機関との進捗段階に応じて(ゼロからでもご案内可能です。)当センターが適切に「わかりやすく」サポートいたします。

また、相手方配偶者の協力が基本的には得られている前提でないと、今後の手続きにいろいろな問題・リスクが生じますので合わせてご注意下さい。

両名様の本人確認・意思確認が必要です。

登記のご依頼時に、両名様の本人確認・意思確認が必要となります。原則「面談確認」が必要となりますが、相当の理由がある場合は、お電話・郵送(本人限定郵便)による対応も可能ですのでお気軽にお問合せ・ご確認下さい。

まずは、両名様ともに(ご一緒または別々でも可)ご来所いただけるかどうかのご確認と、金融機関との手続き場面で、相手方配偶者が金融機関に出向く必要があるかどうかなどを含め各種確認をご一緒に進めて行きましょう。

ご用意いただくもの 

夫 → 実印・住民票・印鑑証明書(3ヶ月以内)

 妻 → 実印・住民票・印鑑証明書(3ヶ月以内)・戸籍(謄本又は抄本)

 対象不動産の固定資産税課税明細書(評価額)

 対象不動産の登記済権利証(または登記識別情報)

 両名様 → 本人確認資料(運転免許証etc.)

※諸条件により変動する場合がありますので詳細はお気軽に電話無料相談をご活用下さい。

料金・費用はこちら

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